“誰的土地儲備強大，且獲取價格低廉，誰就能在銀行的開發貸上獲得優勢地位。而同樣可以作為抵押物的地上物業，就沒土地那么具有吸引力了。” 房地產開發貸，正經歷一場變局，銀行更傾向于以土地作為抵押物給開發商放貸。 “伴隨著全球寬松的貨幣政策，通脹已不可避免，而人民幣的升值還將持續。在這種情況下，土地被銀行視為最能夠抵御通脹、享受增值的優質資產。”某銀行北京分行高管向本報記者透露。 銀行青睞土地抵押 據上述銀行高管透露，近期土地市場交易的活躍，引起了該銀行的密切關注，“我們會結合土地市場的狀況，對我們的開發貸款管理指引進行討論或調整。” 事實上，開發貸已經出現小幅井噴跡象。央行公布的貨幣政策執行報告(2009年第一季度）顯示，截至2009年3月末，房地產開發貸款余額為2.17萬億元，同比增長16.3%。第一季度房地產開發貸款新增2218億元，同比多增1257億元。 一位銀行的資深信貸員告訴本報記者，銀行更青睞用已在建的土地作為抵押，“因為可以根據銷售周期進行回款估算，以確保還本付息”。 此信貸員透露了以在建土地作為抵押的放貸細節：在給開發商放貸前會計算貸款缺口。首先會考察被抵押的地塊是否五證齊全，算項目建設周期是多少，一般房地產項目開發都有中常期性質，信貸員要看獲得貸款到銷售的周期是多少，然后計算貸款期限。 上述銀行高管認為，開發商未來的競爭將是土地儲備的競爭。他的理由是：“誰的土地儲備強大，且價格低廉，誰就能在銀行的開發貸上獲得優勢地位。而同樣可以作為抵押物的地上物業，就沒土地那么具有吸引力了。” 物業抵押物“失色”的原因是銀行不良資產逐漸增多。來自東方資產管理公司的數據顯示，截至2008年底，建設銀行可疑類資產已處置652.8億元，處置進度率50.6%，扣除業務費用后累計凈收入304.46億元，凈回收率46.6%；工商銀行可疑類資產已處置456億元，處置進度率37.6%，扣除業務費用后累計凈收入174.51億元，凈回收率38.3%。 “銀行對不良資產不可能全部核銷，因為核銷需要用利潤來沖抵，對銀行來說成本很高。”東方資產管理公司總裁梅興保在接受媒體采訪時表示。 “如果地價低于貸款額度，可以使用別的地塊作為抵押，任何地塊都可以作為抵押物。”上述信貸員透露。 風險控制 “個人按揭還款的速度是開發貸的風險指標。”上述信貸員表示。但在銀行方面看來，開發貸款的風險點在于隨后的個人按揭能否跟上，而越高檔的樓盤，實力越強的客戶購買欲望更強，這也逆向指導開發貸款發放的方向。 這時，土地市場價值可作為銀行風險評估的參考，房地產交易中心只受理以轉讓價格作為土地使用權或在建工程抵押登記。土地的市場價值要待項目建設完工取得產權證后才能體現。 另外，放貸前，信貸員會調查開發商是否達到固定資產投資的資本金比例要求。 最近，國務院公布固定資產投資項目資本金比例的調整結果，保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調低至20%。 “自有資金比例的下調并不意味著開發貸的門檻降低了。”上述銀行高管表示，“相反，銀行的態度更為審慎。” 雖然從工商銀行、交通銀行的年報可以看出，2008年，此兩家銀行房地產業貸款繼續保持不良“雙降”。但業內人士表示，房地產市場的波動，仍讓銀行對開發貸審核慎之又慎。 工商銀行表示，在加強房地產行業風險管理方面，該行的主要措施包括適當提高貸款準入標準，實施行業限額管理；繼續實行房地產客戶名單制管理，優化貸款投向；加強封閉管理，嚴格按照項目銷售比例收回貸款；嚴格實施房地產開發貸款項目監控和定期報告制度，進一步加強風險監控。 而交通銀行方面，其在2009年信貸策略上，將繼續對房地產貸款實行比例控制，即對分行進行總量和占比控制。嚴格房地產開發貸款、土地儲備貸款和經營性物業抵押貸款的信貸準入，房地產開發貸款原則上應落實本項目抵押。 交通銀行表示，要優選客戶和項目。原則上不向“小、拼、差”房地產開發項目發放貸款。所謂“小”即開發商資質低、實力弱，開發規模小、總投資額小的項目；“拼”即在他行已獲大額項目融資，在本行貸款只是以填平補齊或拾遺補缺等“吃拼盤”方式融資；“差”即市場前景不佳，評估經濟效益差，且不能給本行帶來個人按揭等綜合效益的項目。 在風險控制方面，一些銀行將全面調查房地產開發企業的經營財務狀況，防范業務中的假權證、假報表、假按揭和假注資等“四假風險”。而在優選項目方面，一些銀行還表示，將選擇地理位置優越、銷售前景良好的房地產項目，優先支持以抵押方式的開發貸款項目，切實提高房地產抵押貸款的占比。 “除開發商的信用記錄外，銀行更多的是考慮開發成本，土地成本一般占開發總成本的40%以上，較低的土地成本可以更好地抵御房價下降的風險。”上述銀行高管表示。 （方帥） |
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